文 | 迈点
6月30日，国内首单纯酒店公募REITs——华安锦江商业REIT（代码：508609）正式发布了份额发售公告。
在网下询价阶段，18家网下专业机构投资者管理的20个配售对象全员顶格报价，录得2.31倍的超额认购，认购价格一锤定音锁定在2.672元/份。
更夸张的是，其高达70%的战略配售份额，被上海国有存量资产盘活基金、中国保险投资基金等“国家队”以及各大头部券商瞬间锁死。
酒店退出通道终于开了，而且开得很漂亮。
可就在同一个月，法拍平台上挂着的酒店大多无人问津。5月份85家上拍，成交2家，成交率仅2.4%。
酒店资产待遇判若云泥。
读懂这个反差，才读懂了2026年上半年酒店资产真正发生了什么。
定价的锚，换了
2.31倍和2.4%，是两套互不相干的算法，各算各的。
2.31倍是持续经营的算法。投资人买的是未来每年稳定流出的现金，DCF折现，不赌楼会不会涨，只问现金流稳不稳。
2.4%是清算的算法。法院强制处置，买家盘算的是另一件事——接下这个烂摊子，最坏情况下能不能不亏。
往前推二十年，酒店的定价锚是地段和土地升值。银行放贷看地、看楼、看担保，没人问RevPAR多少。这套逻辑，2026年上半年正在被成体系地拆掉。
新锚只剩“这栋楼一年能稳定吐出多少现金”。
吐得稳、吐得厚的，进入持续经营轨道，可以申报REITs，可以等机构来收，可以拿到低成本融资。吐不出来的，进清算轨道，流拍、折价、0元转让，再不行就被债权人直接接管。
两条轨道中间，没有缓冲带。落槌的华安锦江REIT询价结果就是最好的例证。
18家网下机构翻完账本后，报价高度一致。在当前资产荒的背景下，机构用真金白银的“秒光”态度表明只要现金流够稳，市场根本不缺钱。
但招募说明书里的数字也同样冷酷。华安锦江REIT折现率5.50%—6.75%，比物流REIT高出整整1到2个点；酒店NOI Margin大约20%，物流是30%到40%。营收波动±5%，可供分配现金流就跟着摆±12%。酒店固定成本重、运营杠杆高，收入端一点风吹草动，到了现金流端就被放大成地震。
能扛住持续经营定价的，只有现金流又稳又厚那一批。剩下的，排队等清算。
所以不妨拿自己的资产对一下，NOI能覆盖几倍利息？
覆盖1.5倍以下，基本已经站在清算轨道上了，只是还没被逼到非卖不可那天。2倍以上，才有资格谈持续经营定价。3倍以上，REITs这扇门才算真对你开着。
市场强制出清
定价逻辑的切换正发生在一笔一笔交易里。
卖方大多不是想卖，是没得选。
合景泰富的酒店板块营运收入6.5亿元，还是盈利的。可集团短债530亿元，账上现金不到7亿元。6.5亿元摆在530亿元面前，杯水车薪。盈利照样得卖——卖不卖，酒店说了不算，集团的债务说了算。
富力的故事更长。2017年花189.55亿元从万达手里接下71家酒店，那年它被叫作“赢家”。八年过去，累计亏掉约90亿元，酒店从93家缩到19家，33家酒店外加一栋写字楼进入了处置程序。已成交17个，总价52.79亿元，打折也分三六九等——11个打到7折上下，4个直接5.6折。
世茂东涌连转让的机会都没等到。香港东涌的世茂喜来登和福朋喜来登，因为45亿元港元银团贷款还不上，6月1日被债权人正式接管，接管方是AlixPartners Hong Kong。一千两百多间客房、全港第二大的酒店，就这么成了银主盘。
新天地安达仕0元转让股权，接盘方还得多扛2.09亿元债务，实际代价约2.44亿元——0元不是白送，是债务把股权价值啃光了。恒大海上城堡评估值1.24亿元，挂了16个月、流拍5次，最后6949万成交，打到56折。
法拍场的体感最诚实。据迈点网不完全统计，2026年上半年，千万元以上的拍卖酒店项目一共441个，成交20个，成交率只有4.5%。不是价格不够低，是现金流不够好，买家翻完账本，多数转身就走了。
数据来源：迈点不完全统计
买方这边，结构变了，逻辑也变了。
国资在进行资产结构的优化。启东市财政局全资的地方国企6949万拿下恒大海上城堡，湖北汇智3.39亿元接武汉富力万达嘉华，河南郑风郑韵3.28亿元接郑州富力万达文华。但国资同时也在出货——中国金茂22.65亿元卖掉三亚丽思卡尔顿去杠杆，中铁置业卖三亚子悦，中青旅切割山水酒店。这不是无差别接盘，是结构性调整：留核心，甩非核心。
实业资本在抄底。浙江宁波企业家毕伟国5.6折一口气扫了三家富力酒店——武汉威斯汀3.76亿元（评估6.7亿元）、合肥威斯汀3.03亿元（评估5.4亿元）、无锡喜来登2.32亿元，合计9.11亿元。
这笔账的算法很清楚。低价压住初始成本，改造后把RevPAR提上去，NOI修复到撑得起5%分派率，对应的持续经营估值远高于买入价，等REITs通道成熟了再退出。他买的不是便宜酒店，是被低估的现金流修复空间。
跨界资本和外资也开始进场。荣瑷（北京）医疗投资2.76亿元接青岛富力艾美，打算改成“大健康综合体”；高瓴旗下Dash Living 3.86亿元港元买下香港湾仔一家酒店，改成“酒店+长租公寓”；凯德联合新加坡主权基金，发起了30亿元的“中国酒店资产优化基金”。
钱确实在进场。但进场的人翻账本，问的不是“有没有便宜酒店”，是“有没有现金流好的便宜酒店”，或者“有没有现金流能被改造好的便宜酒店”。
这两个问题，你的资产答得上哪一个？
新通道开了，但有门槛
眼下，五单酒店REITs同时在路上：
锦江能走通，全凭21家锦江都城现金流稳。加盟店占94.86%，轻资产运营，品牌管理费旱涝保收，RevPAR波动可控。华安锦江REIT本身就是个闭环，物业出表，品牌留下；重资产变现，轻资产攥手里。而这套打法成立的前提，是现金流得先稳住。
正因为现金流足够稳健，华安锦江REIT战略配售更是堪称豪华。发售公告显示，该项目初始战略配售占比高达70%。除了原始权益人认购20%外，其余50%的份额被上海国有存量资产盘活基金、中国保险投资基金、中信证券、中信建投、国泰君安、中金财富等国家级长期资金和头部金融机构一扫而空。这些平时对底层资产极其挑剔的“国家队”和长线资金愿意重仓并锁定12-24个月，是对这笔资产现金流成色最强力的背书。
海外早把更完整的链条跑通了，打折买入→ 改造升级 → 抬高现金流 → REITs持有退出。
美国查塔姆REIT用9200万美元拿下6家希尔顿，融资成本6%、资产回报率10%，4个点的利差就是REITs模式的标准收益结构。日本KKR低谷买入东京凯悦，改造增值，高点出手，三年差不多翻倍；接盘的日本酒店REIT以评估价八折拿下1260亿日元资产，再投改造、释放增量。
国内的雏形冒头了，但闭环还没合上。毕伟国能不能走完全程，要看两件事：REITs通道能不能持续扩容，改造后现金流能不能稳稳达标。两个前提都在松动，但都还没坐实。
还有个误会得点破。金华城投万豪类REITs利率1.95%，中山温泉酒店CMBS利率1.95%，比1年期LPR（3.0%）还低一个多点。
不少人看到就以为酒店融资变容易了，其实并不是。1.95%背后撑着的是城投信用，发行主体是金华市城市建设投资集团，政府隐性信用托底，这和万豪酒店本身的经营现金流是两码事。
换成没有城投背书的酒店，融资成本可能就是另一个世界。
现金流把2026年上半年的酒店资产，劈成了两个世界。
一个世界里，锦江把21家酒店卖给公募投资者，品牌管理费照收，重资产变现、轻资产留存，闭环跑通了。
另一个世界里，85家酒店挂上法拍，83家没人理；世茂东涌连转让都没排上号，直接被债权人接管，全港第二大、一千两百多间客房的酒店，沦为银主盘。
两个世界之间，没有过渡地带。
下半年，有三件事值得盯——不是看热闹，是读信号。
一看锦江REITs上市首日的二级定价。 在网下询价2.31倍超额认购、70%战略配售被豪华“国家队”锁定的超强基本面下，如果上市首日依然能够实现溢价，说明5%左右的分派率被二级市场彻底认了，持续经营定价体系算是真正立住了，手里有稳定现金流的资产可以闭眼冲申报；如果如此豪华的开局依然折价甚至破发，说明市场对酒店现金流的长期稳定性依然存疑，清算的压力还得熬更久。
二看华住5.21%能不能过审。 两单公募同台交易，分派率的定价区间就清晰了。这个区间一旦成形，你的资产值多少钱，头一回有了能对标的市场锚点——不是评估报告说了算，是市场说了算。
三看世茂东涌接管之后怎么收场。接管人是继续运营、拍卖还是重组，这45亿港元债务最终怎么清偿，会是大中华区酒店清算定价的一块真试金石。拍卖价高过运营估值，说明市场在回暖；拍卖价持续低于运营估值，说明清算的折扣还没见底。
退出通道，确实开了，但那是为现金流稳的资产准备的。
你的酒店，准备好了吗？
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